住宅ローンの借換えをして総返済額が大分減った

今日(2016年7月1日)「住宅ローン金利が過去最低」との記事を見かけた。借り換えを考えているならすぐにでも動いたほうが良いと思う。

先月住宅ローンの借り換えを行った。住宅を新築してから8年目、10年固定の住宅ローンを契約したものの当時の金利は2%。その後どんどん安くなるローン金利を羨ましく見ていたが、今年になってもその傾向は変わらないようなので3月頃から手続きをはじめ今月ようやく審査が通り借り換え実行となった。

変更前	変更前	変更後
銀行名	某地方銀行	じぶん銀行
金利タイプ	10年固定	10年固定 当初期間引き下げプラン
金利	2.0%	0.77%
返済方法	元利均等返済	元利均等返済
毎月返済額	約8万円	約7.2万円

借り換えにかぎらず、どのようなプラン返済方法を行うかはとても重要だ。 自分の場合、変動金利を選択することで支払額は月6万円台まで下がるのだが、今後金利が上がった際に固定金利に切り替えた際の優遇幅が小さく、残期間も長いことから「10年固定の当初引き下げプラン」を選択することにした。子供が小さくお金がかかるため、先の見通しの立てやすさも重要だったので前回同様月々の支払額が一定の元利均等返済を選択。プランを決めるにあたり、じぶん銀行の方にも相談したが、じぶん銀行では借り換えの場合は変動金利を選択する人が多いとのことだった。

今回の借り換えには諸費用に60万円弱かかった。元々の借入先だった銀行から約20万円ほど保証料の返金があったため実質40万円というところだが、この諸費用も月々の返済に含まれている。今回かかった諸費用の内訳は以下のとおりだった

じぶん銀行への手数料	約40万円
司法書士報酬＆税金	約16万円
繰り上げ返済手数料	約3万円

住宅ローンの借換えは、はっきり言って面倒で時間もかかる。どういったプラン、返済方法が良いのかは人それぞれなのでしっかりと覚えないと逆に損をしてしまったり、手間だけかかってほぼプラスマイナスゼロだった。なんてことにもなりかねない。しっかりと理解して動くことが大切だと思う。

今回実際に借入をしてみて重要だと思ったポイントをまとめてみた。

借り換えのポイント①　自分でやるか専門業者におまかせするか

住宅ローンの借り換えは時間も、手間もかかるし間違った認識で進めてしまうととても危険。自分の場合は理解しておきたいので自分で調べて納得いく形にを選んだが、それが面倒な人や手間を掛けたくない人は専門業者にお願いしてしまう方法もある。専門知識を持ったスタッフが現在の状況から最適なプランを決めてくれるし、利息が削減できなければ費用はかからないとのことなので、相談して見る価値はありそうだ。

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専門業者にお任せする場合、以下②以降は自分で考慮する必要はないのでとても楽ちんだ。

借り換えのポイント②　大まかな諸費用と返金額を把握しておく

銀行サイトでは金利ばかりに目が行きがちだが、借り換えを行うには手数料、団信保険料、保証料などの諸費用が必要になる。これらは銀行により異なるため、自分の場合は50~100万位かかる予測で借入額の見通しをたてた。 また、元々の借入先に対しても繰り上げ返済を行う際に必要な手数料と利息分の支払いが発生する場合や、逆に保証料が返金される場合もある。これらは現在の借入先に確認すれば教えてもらえるので予め確認しておくと良い。

借り換えのポイント③　借り入れ金額を決める

大まかな諸費用が分かったらそれを元に借入額を決める。諸費用分を含めて新たな銀行から借りる計画にすることもできるが、借入額を小さくした方が総返済額は抑えることができるので、資金状況や今後の見通しを考えて無理のない金額を設定しよう。

借り換えのポイント④　仮審査を行う

いい条件のの銀行が見つかっったとしても借りられるとは限らない。仮審査であれば住民票等の書類提出は不要で収入などの情報を入力するだけで借入可否がおおよそ分かるので、自分が借り入れ可能な銀行を絞り込む。また、当月の金利が安くてもすぐに借入できるとは限らないが、審査に通ってしまえば大抵半年以内であれば実行日はある程度調整できる事が多いので、まずは仮審査を行うことが重要。

今は便利な一括仮審査アプリなどもあるので効率的に審査して銀行を決めよう。

借り換えのポイント⑤　各銀行の条件を比較して銀行を決めよう

仮審査の結果により借り入れ可能が銀行が見えてくるので、その中で条件を比較し自分にあったものを選択しよう。 銀行によるや金利タイプ(「変動」や「◯年固定」など)の違いもあるので、各銀行サイトに良いされているシミュレーションツールなどを利用してどういう条件だとどれだけ得になるのか十分検討するのが良いと思う。仮審査に通っていたとしても本審査で借り入れできるとは限らない。不安な方は本審査を同時に複数行うことも可能だが、本審査は住民票や納税証明書などの準備書類もその分増えるので注意が必要だ。今回借入を行ったじぶん銀行の場合、住民票等の書類はすべてスキャン・写真撮影したものでもOKだった。このようにデータ提出が許されている場合は発行費用を抑えることができるので同時に審査を行っていても良いかもしれない。

借り換えのポイント⑥　実行日を決めよう

審査に通ったら借り換えの実行日を決めることになる。適用される住宅ローン金利は毎月変わるので実行日により実際の返済額が変わる場合があるので注意が必要だ。来月は上がるのか、下がるのかと予想しながら決めるのもいいと思うが、自分の場合はそんな予測もできないし、早めに借り換えを済ませておきたかったので即実行とした。

現在どこの銀行も借入は混み合っていて審査には時間がかかる。自分の場合、仮審査を行ったのが3月だったが、途中書類不備などもあり、本審査の結果が来るまで2ヶ月以上要した。借り換えを検討の方は以下の①〜④までをスムーズに進めておくことが大事だと思う。